La question revient fréquemment chez les dirigeants souhaitant séparer activité commerciale et patrimoine immobilier. Beaucoup pensent pouvoir transformer directement une SAS en SCI pour des raisons de gestion ou de transmission. Juridiquement, cette transformation directe est en pratique impossible : la SAS est une société de capitaux à objet commercial, soumise au régime du droit des sociétés et de l’impôt sur les sociétés, tandis que la SCI est une société civile régie par le droit civil et conçue pour la détention et la gestion d’immeubles. L’objet social et le régime juridique diffèrent suffisamment pour exclure une simple conversion automatique.
Pourquoi la transformation directe est bloquée
La SCI est une structure civile. Elle ne peut, sauf accessoire, exercer une activité commerciale. Transformer une SAS qui exerce une activité commerciale en SCI impliquerait de modifier la nature juridique et fiscale de l’entité, ce qui soulève des incompatibilités de fonds (objet social, régime d’imposition, obligations comptables, etc.). De plus, les règles relatives aux apports d’immeubles, aux droits d’enregistrement et aux plus-values immobilières imposent des formalités et des impositions qui rendent la procédure de « transformation » complexe et fiscalement lourde.
Alternatives possibles et comparaison
Plusieurs solutions opérationnelles existent selon l’objectif recherché (optimisation fiscale, transmission, protection du patrimoine, simplification de la gestion) :
- Dissolution/liquidation de la SAS suivie de la création d’une SCI par les associés : option claire juridiquement mais coûteuse fiscalement si les immeubles sont distribués et vendus.
- Création d’une SCI dans laquelle la SAS devient associée : permet de conserver la SAS pour l’activité commerciale tout en confiant la détention immobilière à la SCUtile pour séparer activités et patrimoine sans rupture opérationnelle majeure.
- Apport des immeubles de la SAS à une SCI en échange de parts (apport en nature) : solution courante mais encadrée par des formalités (évaluation, rapport d’expert, actes notariés) et susceptible de générer droits d’enregistrement et imposition des plus-values.
- Vente des immeubles de la SAS à une SCI : opération simple sur le principe mais entraîne imposition au niveau de la SAS et droits d’enregistrement à la charge du cessionnaire (la SCI).
- Mise en location des immeubles par la SAS à la SCI (ou inverse) : peut être utilisée temporairement pour organiser la transition ou optimiser le flux de trésorerie, en respectant l’égalité de marché et les conventions entre parties.
Avantages et limites synthétiques
La création d’une SCI procure souplesse patrimoniale et facilité de transmission, mais les opérations d’apport ou de cession sont souvent fiscalement neutres uniquement dans des cas très précis. L’entrée de la SAS comme associée limite la rupture opérationnelle mais complexifie la gouvernance et laisse subsister des risques fiscaux. La vente ou l’apport pur et simple déclenche en général des droits et une taxation difficilement évitables sans mécanismes spécifiques.
Procédure pratique et checklist opérationnelle
Voici une procédure type et les étapes à anticiper, avec les acteurs à mobiliser :
- Vérifier les statuts de la SAS (clauses d’agrément, d’inaliénabilité, pacte d’associés) et les éventuelles interdictions ou procédures spécifiques pour les transferts d’actifs immobi¬liers.
- Consulter un notaire et un expert-comptable pour une évaluation fiscale préalable (plus-values latentes, droits d’enregistrement, incidence sur l’IS ou l’IR des associés).
- Choisir l’option appropriée (création de SCI, apport, vente, dissolution) et préparer les actes : statuts de SCI, rapport d’apport, acte notarié si immeuble.
- Si dissolution : décision d’assemblée générale extraordinaire, nomination d’un liquidateur, publicité légale, liquidation des dettes, répartition des actifs.
- Pour apport d’immeuble : évaluation des biens, rédaction du rapport du commissaire aux apports (si nécessaire), signature chez le notaire, enregistrement et publication.
- Enregistrer les actes, publier les modifications au registre du commerce et des sociétés et réaliser les formalités fiscales.
- Mettre à jour les contrats (baux, prêts, assurances) et obtenir les éventuels consentements des banques en cas de sûretés ou d’hypothèques.
Coûts, délais et responsabilités
Les coûts comprennent honoraires de notaire (apports ou ventes immobilières), frais de greffe et d’annonces légales, rapports d’expert et éventuellement droits d’enregistrement élevés. Les délais peuvent aller de quelques semaines pour une création de SCI simple à plusieurs mois pour un apport immobilier complexe. Les dirigeants et liquidateurs sont responsables des décisions prises et des informations communiquées ; il convient donc de documenter chaque étape et d’obtenir des avis écrits.
Points de vigilance et recommandations finales
Avant toute opération, réaliser des simulations fiscales précises et anticiper les conséquences sur la transmission. Vérifier l’existence d’engagements bancaires, prévoir les consentements et surveiller les conséquences sociales et fiscaux pour les dirigeants. Enfin, associer systématiquement un notaire et un expert-comptable dès l’amorce du projet pour sécuriser juridiquement et fiscalement l’opération. Cette préparation limite les risques et optimise le choix entre dissolution, apport ou association de la SAS à une SCI.
