L’application des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) au secteur de l’immobilier favorise des pratiques plus respectueuses de la planète, une responsabilité sociale plus affirmée, et une gouvernance à la fois plus transparente et plus durable. C’est aussi, désormais, une composante essentielle des performances extra-financières des entreprises qui doivent intégrer ces critères à leur stratégie. Que doivent anticiper les sociétés foncières en 2025 au regard des obligations ESG dans l’immobilier ? C’est ce que nous allons voir.
Obligations ESG dans l’immobilier : de quoi parle-t-on ?
Les critères ESG visent à évaluer comment les entreprises intègrent les enjeux environnementaux, sociaux-économiques et de gouvernance dans leur activité. Dans le détail :
- le champ environnemental s’appuie sur l’amélioration de la performance énergétique, sur une meilleure gestion des déchets, et sur la prévention des risques climatiques. L’objectif étant de réduire l’impact environnemental des entreprises ;
- le champ social a trait au respect des droits humains dans le cadre du travail : dialogue social, application des règles de parité et de diversité, ou encore prévention des accidents ;
- le champ relatif à la gouvernance s’intéresse à la transparence socio-économique, à la lutte contre la corruption, ainsi qu’à une meilleure communication interne. Les entreprises doivent ainsi rendre compte de leurs actions en matière d’ESG et mettre en avant les actions réalisées ou envisagées : les grandes entités ont l’obligation de publier un état de durabilité ou d’intégrer dans leur rapport de gestion des informations en matière de durabilité, comme le prévoit la directive CSRD.
Dans l’immobilier, ces critères sont de plus en plus intégrés aux stratégies foncières. Le secteur du bâtiment représente, en effet, 43 % des consommations énergétiques annuelles en France, et génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre (ministère de la Transition écologique). L’application des obligations ESG dans l’immobilier passe donc par la mise en œuvre d’une réglementation spécifique du secteur de la construction et de la rénovation, et par l’imposition d’exigences sur le plan environnemental, social et de gouvernance. D’où l’intérêt, pour les sociétés foncières, de bénéficier de l’expertise en immobilier d’entreprise d’Alex Bolton.
L’importance des stratégies d’ESG pour les sociétés immobilières
Les obligations ESG dans l’immobilier ont aussi une influence déterminante sur tous les pans de la gestion d’actifs fonciers – les investisseurs en ont parfaitement conscience. Une enquête de Wüest Partner France montre que 35 % des investisseurs souhaitent travailler en simultané sur les trois critères. 11 % d’entre eux axent leurs priorités sur le social et 54 % sur l’environnement. 76 % des répondants utilisent des ratings ESG pour leurs décisions immobilières. En somme, on dénote un intérêt marqué pour des pratiques responsables et pour la mise en œuvre d’une stratégie alignée sur les enjeux durables.
Cette tendance s’explique par la volonté des entreprises foncières de tirer les bénéfices d’une approche valorisée par l’ensemble des parties. Un bâtiment construit selon une stratégie ESG améliore considérablement la qualité de vie des occupants qui profitent d’un confort thermique (et acoustique) accru, d’une gestion quotidienne simplifiée et d’économies d’énergie significatives. Les projets ESG favorisent également la mixité et le renforcement de la communauté locale (juxtaposition du parc privé et social, intégration d’espaces verts, stratégies de recyclage, etc.).
Par ailleurs, la conformité aux obligations ESG dans l’immobilier demeure incontournable, surtout lorsqu’on sait que la loi Climat et résilience cible spécifiquement les « passoires thermiques » : les logements classés « G » ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, et les biens classés « F » suivront en 2028 (puis les « E » en 2034). Or, la mise en conformité représente un investissement important : entre 15 000 et 50 000 € pour faire passer un logement standard de la classe « G » à la classe « D ». Ce qui explique l’attrait des investisseurs pour des stratégies ESG qui donnent la priorité à l’achat de biens conformes, voire « verts » (classés « A » ou « B »).
Comment bien anticiper les obligations ESG dans l’immobilier en 2025 ?
Plusieurs axes peuvent être intégrés aux stratégies des entreprises foncières afin de respecter les obligations ESG dans l’immobilier et d’anticiper les changements à venir. En voici un panorama :
- la connaissance des objectifs environnementaux nationaux et européens : neutralité carbone à l’horizon 2050, réduction des émissions de 55 % d’ici 2030, etc. ;
- l’utilisation de matériaux bas carbone dans la construction : bétons innovants (autocicatrisant ou renforcé en carbone), bois massif et autres matériaux naturels (chanvre, terre cuite, liège…), matériaux recyclés et reconditionnés ;
- le recours à des innovations technologiques, comme les systèmes structurels alternatifs (constructions en bois ou en béton nouvelle génération) ;
- la cartographie des risques et des opportunités liés aux obligations ESG dans l’immobilier ;
- la prise en compte de la réglementation relative aux enjeux ESG : loi Transition énergétique pour la croissance verte, obligations de reporting (CSRD), passage de la RT2012 à la RE2020, etc. ;
- le recours à des aides financières et à des solutions de financement pour les rénovations énergétiques : aides nationales (comme MaPrimeRénov’ en France), prêts aidés (éco-PTZ et prêt Économies d’Énergies de Bpifrance), aides fiscales (crédit d’impôt pour les entreprises réalisant des travaux de rénovation énergétique), etc. ;
- l’obtention de labels et de certifications spécifiques du secteur immobilier : label LEED à l’international, certification BREEAM, label HQE en France…
Les obligations ESG dans l’immobilier sont autant une contrainte qu’une opportunité pour les investisseurs et les sociétés foncières. Leur bonne application suppose de mettre en place une stratégie ESG au plus tôt, idéalement en se faisant accompagner par des experts de l’immobilier d’entreprise.
